中新網(wǎng)上海新聞9月24日電(許婧)中國城市已經(jīng)不可逆的走出了建設時代，來到了運營時代。
在蕾奧董事長、首席規(guī)劃師王富�？磥�，“城市運營”對當前中國經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化的意義，可比肩房地產(chǎn)行業(yè)之于城市建設時期的重要性。
2023年底，中國城鎮(zhèn)化率達到了66.16%，超過9.3億人生活在城鎮(zhèn)，城市建成區(qū)面積達到6.4萬平方公里。從城鎮(zhèn)化率不到18%起步，中國用了40年就完成了西方國家一個世紀的城鎮(zhèn)化進程。城鎮(zhèn)化在中國取得了巨大成就，但同時它也正面臨著復雜而艱巨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)。
“上一個階段重點是城市的物質空間建設，就好比是建設一個舞臺。但舞臺的存在是為了更好地表演節(jié)目，要讓節(jié)目既演好又要產(chǎn)生很好的效益，就需要城市運營�！蓖醺缓Ｕf。
城市運營的概念在學界業(yè)界，以及城市管理和建設的各個領域，都還沒有明確的共識。一些觀點將城市運營與城市經(jīng)營等同起來，將城市發(fā)展的目標等同于城市收入和利潤的最大化。另一些人則沿用過去局部領域的“運營經(jīng)驗”，將城市運營碎片化地與城市具體的條塊管理工作相對應。
在王富�？磥�，城市運營應當是更為系統(tǒng)性和可持續(xù)的，“區(qū)別于城市建設，城市運營的核心任務是城市收支管理，通過運營城市資產(chǎn)尤其是存量資產(chǎn)，優(yōu)化‘人、地、財、產(chǎn)、政、文、技、數(shù)’等要素配置，提高投資和支出效率，從而保障城市經(jīng)濟高質量增長。”
在收入端，城市運營主體可以通過盤活城市資產(chǎn)、厚植產(chǎn)業(yè)稅源、提升融資能力等多種途徑提升城市財力；在支出端，城市運營主體也要量入為出，優(yōu)化支出結構，提升支出效率，精準投資產(chǎn)業(yè)升級，擴大城市收入的領域，更高效地提升公共服務能力，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的全面提升�！俺鞘羞\營不追求‘利潤’，即財政結余的最大化，而是追求綜合效益最大化、城市發(fā)展最大化，對外提升城市綜合競爭能力，對內提升城市居民生活質量。”王富海說。
在國研經(jīng)濟研究院執(zhí)行副院長黃斌看來，將“城市運營”作為人民城市建設的重要內容，這一方面標志著從高投資高負債的大規(guī)模城市建設轉向精益治理、效率優(yōu)先的全方面城市運營已經(jīng)恰逢其時，甚至迫在眉睫；另一方面也意味著中央對城市的定位和要求越來越清晰，不僅要承載生產(chǎn)、消費、創(chuàng)新等經(jīng)濟發(fā)展功能，也必須提升服務效率，更好的滿足人民群眾對美好生活的期望�！�
王富海很早就對城市運營進行了深入的思考。到2021年蕾奧深交所創(chuàng)業(yè)板上市前，王富海和他的團隊正式提出了“城市運營”理念，并將其作為公司的“第二曲線”。彼時他們已經(jīng)意識到，以土地要素的“增量”開發(fā)支撐經(jīng)濟增長、人口增加和城市擴張的外延式城市發(fā)展模式已面臨瓶頸——城鎮(zhèn)化率增速放緩、人口老齡化程度加深，土地城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的根本拐點出現(xiàn)，地方財政收入增長持續(xù)承壓，直接影響了城市建設投資規(guī)模，甚至影響到了城市的公共服務能力。
這與蕾奧自身業(yè)務的發(fā)展路徑也密切相關。蕾奧自2008年成立以來，長期服務于城市規(guī)劃領域，熟悉國土空間規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃、城市設計、城市更新、TOD綜合開發(fā)等不同尺度的規(guī)劃設計，也面向各地基層政府或開發(fā)區(qū)開展陪伴式的在地規(guī)劃服務，熟稔城市規(guī)劃的各種工具方法和技術手段。但傳統(tǒng)的城市規(guī)劃手段，長期服務于過去四十年的高速建設時期，所依賴的經(jīng)驗和路徑更多是有計劃的、定向的、成片的開發(fā)建設的語境。當城市增長模式轉變、存量時代到來，規(guī)劃師掌握的方法論就需要調整，以適應甚至主動提出新的規(guī)則。
廈門大學建筑與土木工程學院、經(jīng)濟學院雙聘教授趙燕菁曾提出城市“兩階段增長”理論。他將城鎮(zhèn)化進程劃分為資本型增長階段和運營型增長階段，其中在運營階段城市不再需要建設更多基礎設施，對資本的需求急劇下降；但為了維持基礎設施運轉所需的運營性支出則會迅速上升，現(xiàn)金流缺口逐步擴大。
相比于資本型增長階段政府以土地要素為資本快速實現(xiàn)城市資產(chǎn)負債表的擴張，運營型增長階段的重點則需要轉向提升利潤表——“在投資階段政府提供的城市公共產(chǎn)品和服務越多，到運營階段維持這些公共產(chǎn)品和服務運轉的支出也就越多”。趙燕菁指出，這意味著進入運營階段后，地方政府的任務和城市規(guī)劃的方法，需要轉變?yōu)閺拇媪抠Y產(chǎn)中捕獲收益，將資產(chǎn)所產(chǎn)生的實際收入作為城市發(fā)展的動力。
結合城市運營業(yè)務中的實踐與經(jīng)驗，蕾奧提出的“城市運營”更具現(xiàn)實價值。它所涉及的主體不僅包括了起主導作用的城市政府，也包含了城市運營商、市民等多元參與方。
在這一表述中，城市運營的總目標被明確為：著力盤活城市存量資產(chǎn)，提升城市綜合資產(chǎn)價值，調整城市收入結構，構建穩(wěn)健的財政體系。同時，優(yōu)化城市支出結構，高效地實現(xiàn)高質量發(fā)展，并滿足人民群眾對美好生活的需求。
“這并不是一個容易達成的共識�！蓖醺缓＝鼉赡昴弥俺鞘羞\營”的理念和思路與地方政府、各行各業(yè)交流，他發(fā)現(xiàn)建設階段留下的路徑依賴依然強勢。
從認知到行動，城市運營的實際操作尚需開展系統(tǒng)性變革，尤其是將問題置于網(wǎng)絡視角和系統(tǒng)思維之下去分析解決。“在城市快速增量擴張的階段，城市經(jīng)濟、社會、建設、管理各領域基本是按‘條條’部署落實的。但在城市運營的環(huán)境下，不論要素的配置還是管理服務的供給，都需要以人的活動和需求為導向，以具體的城市空間(‘塊塊’)為單元，打破原有條線壁壘，提高城市運營的效率�！蓖醺缓Ｕf。
蕾奧與國研經(jīng)濟研究院自2023年起聯(lián)合推出了《中國城市運營指數(shù)報告(2023)》藍皮書，從人、土地、資本、產(chǎn)業(yè)、治理機制和政策資源、文化、技術和數(shù)據(jù)等城市運營的要素出發(fā)，以穩(wěn)定收入、優(yōu)化要素、盤活資產(chǎn)和服務民生等關鍵環(huán)節(jié)為重點，對296個地級以上城市開展了分級研究，并推出了各級別城市中的標桿城市。
“實際上我們這套指數(shù)的研究框架是十分開放的，研究的結果也并不是為了排名，而是以評促建，促進各城市在運營中相互競爭、相互學習、共同進步�！眹薪�(jīng)濟研究院執(zhí)行副院長黃斌表示，“中國城市運營指數(shù)”對城市的研究采用的是分級分類方法，以此來尋找不同等級城市在運營各領域的標桿案例。也正因為此，這個研究框架和相應的研究方法可以隨著不同時期城市運營重點的不同而調整、新增更多的要素和領域�！俺鞘羞\營并不存在一本放之四海而皆準的教科書，它需要的就是大家在尊重城市發(fā)展普遍規(guī)律的基礎上，結合每個城市自身的發(fā)展階段和要素稟賦特點，通過干中學找出最適合自己的城市運營路徑。”黃斌說。
除了在城市運營理論認知上持續(xù)鉆研與發(fā)聲，蕾奧也在自身的城市運營實踐中，進一步探索有標示性的方法，總結有說服力的案例。一體化咨詢是蕾奧以“智慧城市規(guī)劃運營專家”的角色定位推出的一種實施方案，它能將長期處于“兩層皮”的城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)劃有機融合，基于運營思維將發(fā)展規(guī)劃中的任務指標與城市規(guī)劃建設項目一一對應。
比如，在天津濱海新區(qū)中新生態(tài)城規(guī)劃中，蕾奧通過一體化咨詢將發(fā)展規(guī)劃中的經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)指標提升任務迅速轉化為產(chǎn)業(yè)用地的投放時間、區(qū)位、開發(fā)強度等具體建設要求，同時又將就業(yè)人口、居住人口的增減與居住用地、公共服務配套建設相掛鉤，為片區(qū)的可持續(xù)運營率先完成了經(jīng)濟可行性的評估。
另一個案例是在溫州市鹿城區(qū)的一次嘗試。蕾奧為當?shù)氐某侵写甯脑焯岢隽私y(tǒng)一建設回遷房的方案，初始目的是為了盡快完成遷出居民的社區(qū)氛圍重建。但這樣的設計同時也為騰空區(qū)域提供了更靈活的調整余地。一處在既有規(guī)劃中要被拆遷改造為公園的地塊，通過原住民的快速遷出，和原有建筑空間的保留，煥新成為了當?shù)赜忻纳虡I(yè)街區(qū)，實現(xiàn)了空間活力重塑，也在一定階段內落地了城市運營資產(chǎn)效益的最優(yōu)配置。
就在本月，由蕾奧牽頭設立的“城市運營實驗室”正式開館。城市運營實驗室是國內首家專注于城市運營領域的創(chuàng)新載體，承載了城市運營理念的價值宣傳、思想碰撞、活動路演、創(chuàng)新場景孵化等多項功能。
同步，蕾奧籌備并計劃發(fā)起“城市運營產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”，通過聚合城市運營領域相關的政府、企業(yè)、資本、高校、科研機構等多方創(chuàng)新資源，共同搭建城市運營創(chuàng)新模式與業(yè)務孵化的共創(chuàng)平臺。聯(lián)盟計劃通過新質生產(chǎn)力城市運營學院、新質生產(chǎn)力產(chǎn)業(yè)孵化器、AI影響力中心三大核心支撐點，來整合各方資源，構建創(chuàng)新城市運營生態(tài)系統(tǒng)，引領行業(yè)標準與政策制定。
張江高科原總經(jīng)理葛培健分享了產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展所經(jīng)歷過的四個階段，從土地要素主導、產(chǎn)業(yè)要素主導，到創(chuàng)新要素主導，再到產(chǎn)城融合導向新階段。以這四個階段劃分為基礎，對應到了他對城市發(fā)展模式變革的理解。
“以稅招商的模式已經(jīng)一去不復返了，現(xiàn)在‘產(chǎn)-城-人’的關系正在逐步轉變?yōu)椤?城-產(chǎn)’，人才已經(jīng)成為城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心驅動因素�！备鹋嘟∫脧埥茖W城發(fā)展過程中提出“讓科學家擁有創(chuàng)意迸發(fā)的空間”的理念，而這種理念的轉變就是張江科學城由園轉城的轉折點，以此為基礎，他重點強調了，面對當前外部經(jīng)濟環(huán)境的挑戰(zhàn)，要提升園區(qū)的對抗經(jīng)濟波動能力，運營者要在角色定位上從空間提供商，向創(chuàng)新服務商、生態(tài)鏈接者轉型。
“城市運營比產(chǎn)業(yè)運營面臨的要素更多，需要平衡和解決的問題也更多，因此需要有一個高效的城市運營集成服務商，來實現(xiàn)頂層策劃牽引，跨領域、跨行業(yè)的資源整合，深度參與全周期的運營服務提供，并產(chǎn)生行業(yè)話語權和影響力�！备鹋嘟≌f。
“現(xiàn)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)單一的盈利模式已經(jīng)失效，但新的模式已經(jīng)生長出來�！鄙钲谑薪鹑谏虝諘L朱雪櫻提到的一個案例是通過金融賦能，一個原先只能依靠租金收入的物流園區(qū)，延伸了清關、報稅、金融服務、直播中心、大數(shù)據(jù)貿易港、大宗交易、低碳數(shù)據(jù)等一系列增值服務，實現(xiàn)了園區(qū)經(jīng)營收入的翻倍增長，也形成了在融資端口的正向循環(huán)。“金融助力產(chǎn)業(yè)和城市高質量發(fā)展，核心就是通過資源賦能，讓每個項目都能善始善終。”朱雪櫻說。
知學學院院長于魯更看重產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟能夠帶來的生態(tài)效應。他說：“運營是要有業(yè)務模塊的細分的，不可能依靠一家運營公司搞定所有的產(chǎn)業(yè)內容，需要產(chǎn)業(yè)模塊組合的前置。同時，現(xiàn)在還沒有形成成熟的運營產(chǎn)品線，大家對于硬件的投資和場景的投資都還處于磨合的初期。這就導致了大家進入運營實戰(zhàn)的時候會面臨很多重復的困難，需要社群的力量來匯集優(yōu)秀的運營操盤手，優(yōu)化運營資源的配置，最終能夠把好項目提煉成產(chǎn)品線，提供復制和輸出的能力，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)組合的潛力價值�！�
在城市運營產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟中，城市運營學院將通過戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)新質生產(chǎn)力研究、企業(yè)家培訓與跨領域交流，輸出蕾奧的城市資產(chǎn)運營理念，孵化培育產(chǎn)業(yè)運營模式。產(chǎn)業(yè)孵化器則為有資源資金的聯(lián)盟合作伙伴搭建商業(yè)化變現(xiàn)通道，實現(xiàn)對政府的項目推介和本地產(chǎn)業(yè)落地，快速精準鏈接城市內的項目集群和資本集群。AI影響力中心的職責則是構建傳統(tǒng)媒體、自媒體、新媒體等形態(tài)的推廣矩陣，傳播聯(lián)盟價值信息，提高聯(lián)盟品牌知名度和影響力。
“要做好城市運營，必須要把我們各自的能力通過一個大圈層來放大，這樣我們才可以對城市這么復雜的事物擁有比較大的話語權�！睂τ诔鞘羞\營產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟的建立，王富海帶著一些對新興生產(chǎn)關系建立的美好愿景。
在王富海的理解里，城市就是生產(chǎn)關系的集合，所有最有效率的人、最有活力的要素，都聚集在城市里。城市運營所起到的作用就是通過優(yōu)化這些生產(chǎn)關系，使得城市進入新發(fā)展階段。
“我們原來的城市規(guī)劃，是將未來當作第一前提。而城市運營，是要把當前作為第一前提�！蓖醺缓Ｕf。(完)
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編輯：許婧
